NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 5월 11일 | 0개 댓글
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[일코노미뉴스=장영선 기자] 부동산 경매를 통해 적잖은 수익을 거뒀던 A씨는 요즘 경매에 흥미를 잃었다. 그도 그럴 것이 일반 투자자들은 엄두도 내지 못할 고가 낙찰이 계속 되면서 입찰도 해보지 못하고 발길을 돌리는 일이 비일비재해졌기 때문이다.

반면 요즘 부실채권 투자인 NPL이 뜬다는 이야길 듣고 NPL 강의를 통해 공부하기 시작한 B씨는 NPL투자기법 연일 싱글벙글이다. 부동산 경매보다 수익성이 좋고 경매에서도 유리한 위치에서 낙찰이 가능하다는 장점이 있는 NPL 투자로 재미를 보고 있기 때문이다.

부동산 시장에 불어 닥친 불황으로 이 같은 사례를 흔히 볼 수 있게 됐다. 부동산 경매는 지고 NPL이 뜨는 추세로 접어든 것이다. NPL 재테크가 입 소문을 타고 퍼지면서 일반 투자자들이 앞다퉈 몰리는 경향을 보이고 있지만 섣부르게 투자를 했다간 위험을 떠안게 되는 것이 바로 이 NPL 투자다.

3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 상환되지 않는 대출채권을 NPL이라고 하는데, 연체된 대출채권을 회수하기 위해 은행은 법원경매 진행 후 갖고 있던 근저당권을 매각하고, 투자자는 이 부동산에 설정된 이 근저당권을 매입한다. 이후 물건이 경매로 매각되며 생기는 차익이나 직접 물건을 낙찰 받아 수익을 얻는다.

이러한 NPL이 경매보다 주목 받는 이유는 일단 양도소득세가 발생하지 않으며 합법적인 업 계약서 효과를 누릴 수 있기 때문이다.

또한 80~90% 대출이 가능한 질권대출을 활용해 소액투자도 가능한데다 경매에 참가하는 일반투자자들과 달리 채권자의 지위를 갖기 때문에 낙찰에 있어서 유리한 고지를 선점할 수 있다.

그러나 이토록 호황을 누리는 NPL 투자에도 주의할 점은 있다. 부동산학 박사이자 NPL투자기법 NPL 분야 베스트셀러 ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자인 강남에듀평생교육원 성시근 원장은 “NPL 투자의 가장 보편적인 방법인 론 세일의 경우 근저당권 이전 비용이 발생하는 단점이 있고 배당조건부 NPL투자기법 사후정산의 경우 여러 함정들이 존재한다”며 “권리분석과 물건가치 분석, 낙찰가 산정, 채권매입, 질권 대출, 경매 진행 등의 과정마다 문제들이 숨어있다”고 경고했다.

그는 “각각의 계약 형태에 따른 정보들을 잘 확인해야 하며, 단순히 이론적으로 NPL 투자에 접근하기보다 실제 사례를 연구해 넓게 보는 시야를 갖는 것이 중요하다”고 강조했다.

강남에듀평생교육원에서는 성시근 원장이 쌓아 온 그간의 노하우와 사례를 토대로 NPL 투자에 대해 교육하는 NPL 실전투자 주말심화반을 운영하고 있다. 오는 9월 12일부터 10월 31일까지 진행될 이번 NPL 실전투자 주말심화반 35기는 부동산 재테크에 관심 있는 사람이라면 누구나 수강이 가능하다.

▲대위변제 등 8가지 투자기법 ▲NPL(부실채권) 고수익 활용기법 ▲NPL(부실채권) 매입4방식(론 세일/채무인수/유입조건부 사후정산/배당조건부 사후정산) 등 함정과 대처방안 ▲배당투자 물건과 유입투자 NPL투자기법 물건의 매입 핵심노하우 ▲NPL수익 극대화 방안으로 은행서류 및 법원서류 체크 리스트 ▲NPL배당금 확보 전략 ▲NPL 실전투자 물건추천 및 분석, NPL 함정분석 등 실전사례 중심의 체계적인 커리큘럼이 마련돼 있다

NPL투자기법

몇 해 전만 해도 우리나라에서 가장 대중화 된 재테크 방법은 부동산경매였다. NPL부실채권은 부동산 시장에서도 낯선 용어로 인식되고 NPL투자법에 대해 모르는 이들이 많았으나 최근 들어 NPL시장의 규모가 커지면서 NPL부실채권 경매에 눈을 돌리는 투자자들이 급증하고 있다. NPL부실채권 투자는 부동산경매보다 수익률이 높고, 경기침체 및 가계부채의 증가로 인해 부실채권이 증가함에 따라 투자의 기회 또한 많다. 이와 같은 흐름이라면 앞으로 NPL부실채권 투자에 대한 관심이 쉽사리 사그러 들지 않을 것으로 예상된다.

NPL 대위변제, 신탁저당권이란? 신종투자기법 만들어내 성공사례 열풍

NPL부실채권 투자가 대중화되고 활성화되면서 NPL투자비법 강의와 특강 또한 큰 인기를 끌고 있는데. 오래 전부터 NPL 대위변제를 해 온 강남부동산아카데미 정재홍 원장의 ‘NPL부실채권 틈새비법’ 강의가 많은 투자자들의 주목을 받고 있다.

정재홍 원장은 대위변제 및 신탁저당권 기법으로 직접 개인투자를 해왔다. 정재홍 원장의 신탁저당권 투자 성공사례가 지속적으로 발생하면서 NPL등기부등본에 ‘정재홍’ 본인의 이름이 저당권자 및 질권자로 수십 건 등록되어 있을 정도이다.

정재홍 원장의 NPL부실채권 강의는 신종투자기법으로 자신이 직접 투자한 성공사례를 중점으로 진행된다. 이렇게 실전 사례를 바탕으로 한 강의가 수강생들에게 알짜 정보가 되고 있으며 수강생들도 다양한 성공사례를 만들어내고 있다는 후문이다.

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강남부동산아카데미 정재홍 원장은 “본원에서 진행하는 ‘NPL부실채권 틈새비법’의 경우 매달 정원을 초과할 만큼 신청자가 많다. 수강생들의 수가 계속해서 증가하는 것만 보아도 NPL부실채권 투자가 이제는 부동산 재테크에 있어 새로운 블루오션으로 떠오르고 있다는 것을 짐작할 수 있다.”고 말하며 “NPL신탁저당권 등 타 전문가들이 모르는 신종투자기법을 지속적으로 만들어서 성공 재테크를 위한 방법을 다양하게 모색하겠다.”고 밝혔다.

정재홍 원장의 NPL 강의가 주목을 받음에 따라 최근 정재홍 원장은 상명대학교 경영대학원 글로벌부동산학과 글로벌융합부동산연구소 NPL책임연구원으로 위촉되었다. 또한 한국토지주택공사(LH공사)연수원에서 직원들을 상대로 6월1일부터 6월5일까지 초빙교수로써 재테크 강좌를 진행한다. 책에서만 읽혀지는 정보가 아닌 NPL투자기법 다양한 경험과 노하우를 바탕으로 실전 투자에 필요한 NPL부실채권 투자기법을 습득하고 싶다면 정재홍 원장과 같이 NPL부실채권 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋겠다.

NPL투자기법


[리얼캐스트=조현택 기자] 정부는 과열된 부동산시장을 안정화 시키기 위해 수차례의 강도 높은 대책을 발표했고, 대출 규제도 강화했습니다. 실제로 절대 떨어지지 않은 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 하락했으며 전세가격도 떨어지고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 전세 시세는 10월 29일부터 5주 연속 내리고 있습니다. 하락 폭도 -0.01%에서 -0.03%(11월 12일)로, 다시 -0.06%(11월 26일)로 점점 커지고 있죠. 이처럼 서울의 부동산 가격 마저 하락하며 부동산 투자는 위험하다는 말들이 나오고 있으며, 일부 전문가들은 부동산 폭락론을 내놓고 있습니다. 그러나 현재 예금금리가 낮고 주식시장 상황도 좋지 않아 아직도 부동산에 투자를 원하는 사람들이 많은데요. 과연 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 없는 걸까요?

부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있습니다. 바로 담보부 NPL 투자인데요. 먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말합니다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하는데요. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자입니다.

쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀습니다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데요. 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있습니다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이죠.

담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있습니다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높습니다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부를 선택 가능합니다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이죠. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다고 합니다.

그러나 NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아닙니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문입니다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순입니다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요합니다.

대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있습니다. 담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않습니다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적습니다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나고요. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기입니다.

현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품입니다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아닙니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫입니다.

따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 합니다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 NPL투자기법 것이 좋습니다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있습니다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아닙니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 됩니다.

금리가 인상되면 부실기업이나 한계가구가 늘어난다. 그렇지만 전문가들은 금리가 인상된다 하더라도 그 이유만으로 곧 부실채권이 늘어나는 것은 아니라고 분석한다. 부동산 시장의 경기변동과 가계부채 등 경기 상황이 어떻게 변동하느냐도 함께 감안할 때 NPL시장도 트렌드가 달라진다.

부실채권 공급이 늘어나 자산관리회사에 5조원 이상 물량이 늘어나더라도 수요, 즉 투자가 바로 늘어날 상황은 아니다.

정부는 지난해 7월 대부업법을 개정했다. 이전까지 개인이 NPL에서 투자 수익을 얻는 전형적인 방법은 ‘부동산 담보 부실채권(부동산 NPL)’을 매입, 경매절차에 참여해 부동산 매각 시 배당 수익을 올리는 것이었다. 당시에는 개인들도 직접 NPL 채권을 매입할 수 있었다. 담보부 부실채권을 싸게 매입해서 배당받거나, 경매 절차에서 부동산을 낮은 가격에 낙찰받은 후 비싸게 매각해 시세차익을 올리는 투자 방식이었다.

시장은 과열돼 개미투자들이 몰렸다. 이런 투자심리를 이용해 투자금 유치를 명목으로 사기행각이 난무하기도 했다.

작년 7월 대부업법 개정… NPL 시장 판도 바꿔

이를 방지하기 위해 금융 당국은 개인의 직접 투자를 금지하는 대부업 개정법안을 지난해 7월에 통과시켰다. 개정법에 의하면 NPL에 투자하려면 법인으로 대부업을 등록해야 하고 자본금 3억원을 충족해야 한다.

이후 NPL 시장에서 개인 투자자들이 NPL투자기법 설 곳을 잃었다. 개인의 직접 투자 시장이 막히면서 NPL을 이용해 교육했던 사설교육기관과 군소 투자 업체들이 줄도산하며 시장이 얼어붙는 원인이 되기도 했다. 부동산경매업계의 한 관계자는 “대부업법으로 투자가 막히기는 했으나 일부 투자자들은 실제로 대부업을 등록해 조건을 갖춰 투자하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

세종사이버대학 설춘환 겸임교수(한국부동산재테크협회 회장)는 “대부업법 개정으로 공식적인 Loan Sale 방식의 NPL 투자가 어렵지만, 다수의 개인투자자들이 서로 모여 대부업법 조건을 충족해 법인을 설립한 후 투자에 나서는 상황”이라며 “이 때문에 현재 대부업 교육을 이수하려는 수가 급증하고 있다”고 설명했다. 개인 부실채권시장에서 다시 투자자들의 움직임이 활발해지고 있는 것.

간접투자 방식, P2P방식, 대위변제방식 등 다양한 기법 발굴

대부업법의 조건을 충족하지 못하는 개인들은 채무자에게 직접 채무를 인수방식으로 NPL에 투자한다. 역시 대부업법상 직접 투자 방식을 금지하기 때문에 실수요자를 가장해 주요 자산관리회사로부터 채권을 매입하는 형태인 것으로 알려져 있다. 이들 투자자는 담보 부실채권을 할인해서 매입한 후 경매가 이뤄지면 약 18~19%의 연체이자율만큼의 수익률을 올리는 투자방식이다.

새로운 개인투자방식인 P2P(Peer to Peer) 방식도 여기에 활용된다. 대부업법 조건을 충족하지 못하는 개인들은 최근 채무인수방식으로 P2P에 투자를 한다. P2P 업체를 통한 ‘NPL 개인간접투자’ 방법이다. 이 투자는 개인이 P2P업체에 투자하고 업체가 NPL 투자기법을 동원해 수익을 발생시켜 개인 투자자에게 이익을 환원하는 구조다.

P2P금융협회에 따르면 2017년 6월 기준 P2P 총 누적투자액은 1조1630억원이다. 이 중 54.3%인 6315억원이 PF 등 기타담보대출 투자로 여기에 해당된다. 23.7%인 2758억원은 신용대출, 22%인 2555억원은 부동산 대출 투자이다.

한은 금리인상 시작… 내년 1분기 이후 NPL 물량 늘듯

P2P투자 방식이 안정적이지 못하다는 지적도 있다. 투자업계 한 관계자는 “개인 투자가 막히고 저금리 기조에서 유행하고 있는 투자방식이지만 대체로 수익률이 7% 정도”라며 “이 정도 수익률이면 채무인수를 통한 투자가 더 이익이 남는다”라고 설명했다.

다른 방법으로는 대위변제법과 같은 간접투자 방법도 고안됐다. 투자 물건을 물색한 뒤 빚에 몰린 부동산 소유자와 협의를 거쳐 채무를 대신 변제하고 부동산의 선순위 권리를 받는 방식이다.

직접 채권을 매입하지 않고 부동산의 선순위 권리를 확보하는 방식이라 현행 대부업에 위반되지 않는다는 것이 이 기법을 이용하는 투자자들의 설명이다. 하지만 금융당국은 대부업법을 우회적으로 위반하는 것이라고 문제를 제기한다.

다만 대위변제법과 같은 투자방식은 수익률과 별개로 정보가 공개되지 않아 투자 물건을 구하기 어렵다. 설춘환 교수는 “대위변제 방식의 투자는 주로 은행 관계자나 자산관리 관계자를 통해서 물건을 물색한다”며 “정보가 비대칭적이어서 이 같은 투자방식으로 수익을 얻기 힘든 점이 있다”고 설명했다.

NPL시장에서 NPL투자기법 투자 적기가 오고 있는 것일까. 전문가들은 많은 투자 수요자들이 있지만 투자 채권 또는 투자 물건이 희박한 상태라고 현 시장을 진단했다. 미국 금리인상, 국내 기준금리 인상이 이뤄지면 NPL 시장확대는 바로 나타나지 않지만 내년 1분기 이후에는 시장의 확대가 예상된다고 분석했다. 11월 30일 한국은행 기준금리 인상(1.25%→1.50%)이 이뤄졌다.

설 교수는 “금리 인상으로 NPL채권이 바로 시장으로 쏟아져 나올 것은 아니다. 은행이 부실채권을 매각하는 시점은 내년 1분기 이후가 될 것”이라며 “이 시점이 투자의 적기가 될 수 있다”고 강조했다.

부실채권 투자 - 경매시장의 틈새 블루오션

전문가들의 고유 영역으로 여겨졌던 부실채권(NPL, Non Performing Loan) 투자가 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 시장이 커지고, 참여하는 투자자도 늘고 있다. 저금리 시대에 새로운 틈새 투자상품으로 부상한 것이다. NPL이란 금융권에서 개인 또는 법인이 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 받은 이후원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 부실채권을 말한다. NPL은 채무자가 채권자에게 원금이나 이자를 갚지 못하는 경우에 발생한다. 이를테면 아파트 대출금 이자를 3개월 연체해도 NPL이다. 이때 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라고 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. NPL의 유형은 담보부, 무담보 및 상각, 카드 채권 등 다양하다. 하지만 우리가 흔히 말하는 NPL은 안전성이 확보된 1순위 근저당이 설정된 담보부 NPL이다. NPL 투자는 은행권의 NPL을 매입한 뒤 경매를 통해 배당을 받거나 직접 낙찰해 수익내는 구조다.

NPL 투자는 얼핏 경매와도 같아 보이지만 경매와 NPL은 낙찰 가능성, 투자금 회수, 매도 용이성, 세금 등 4가지 항목에서 차이가 있다. 첫째, 경매는 낙찰을 위해 경매 입찰금을 결정하는 것이 가장 큰 고민이다. 입찰 가격을 입찰함에 넣는 순간까지 고민하고, 집행관 이 최고가 매수신고인을 호명하는 순간까지 가슴을 조아린다. NPL을 매입한 사람이라면 얘기가 달라진다.

입찰 가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 매입한 NPL로 채무자로부터 받을 수 있는 최고 금액까지 고가 입찰을 할 수 있기 때문이다. 부동산 경매에서 NPL을 매입한 사람이 낙찰 받을 가능성은 거의 99%다.

둘째, 투자금 회수다. 경매 입찰로 부동산을 매입했다면 부동산 경기에 따라 투자금 회수에 상당한 시간이 필요하다. 또 한 경매 물건은 대출이자와 세금 문제가 연결돼 있다. 1년 이내 단기 매매에는 양도차익의 40%가 세금으로 부과되기 때문에 보통 경매 투자자들은 2년이 경과하기를 기다린다. 그런데 2년 후 부동산의 가격 흐름은 예측하기가 어렵다. 이와 달리 NPL 을 매입해 배당으로 수익을 올리려는 투자자라면 이런 면에서 상당히 유리하다. 몇 달 후의 경매낙찰 예상 가격은 충분히 예측할 수 있기 때문에 배당 기일만 기다리면 된다. 기본적으로 단기 투자 성격인 NPL 투자는 예측이 거의 확실하고, 투자금 회수 기간도 짧다.

셋째, 매도하기 더 손쉬운 쪽도 NPL이다. 경매로 낙찰 받은 사람은 나중에 부동산을 매각할 때 상당히 불리한 입장에 서게 된다. 낙찰 가격이 공개돼 있기 때문이다. 그런데 NPL로 낙찰 받은 사람은 정반대의 상황이 펼쳐진다. 시세보다 높게 낙찰 받았다는 것을 다 알기 때문이다. 또한 NPL 투자자는 배당투자, 유입 투자, 자진변제 투자, 재매각 등 다양한 NPL투자기법 방법이 있지만 경매 입찰은 소유권 이전 이후 매각하는 방법뿐이다.

넷째, 절세 측면에서도 NPL 투자가 유리하다. NPL을 매입해 경매에서 낙찰 받은 투자자들에게는 절세가 가능하다. 양도 세란 양도를 통해 발생한 이익에 대해 과세하는 것인데, 매도 가격보다 낙찰 가격이 더 높으니 양도세가 과세될 근거가 없다.

양도를 통해 이익은 고사하고 손해가 난 셈이기 때문이다. 경매보다 NPL이 좋은 여러 가지 이유 중에서 가장 확실한 것이 바로 절세효과다.

이 같은 이유 때문에 NPL 시장 규모는 지난해 10조 원을 넘어섰고, 아파트 경매시장에서 NPL 투자 경매도 꾸준히 늘고 있다. 부동산태인에 따르면 NPL 물건은 꾸준히 증가세다.

2008년 108건에서 2009년 135건, 2010년 362건, 2011년 570건, 2012년 633건에 이어 지난해에는 1100건에 달했다.

낙찰건수도 물건수에 비례해 비슷한 추이로 증가했다. 2008 년 낙찰이 106건에서 지난해에는 1077건으로 5년 사이 10배 가까이로 늘었다. 투자물건의 미래 가치를 대변하는 고가 낙찰의 경우 2008년 5건에서 지난해 49건으로 늘었고 올 1~4월 고가 낙찰은 61건으로 증가했다. 낙찰가율 역시 지난해 81.25%에서 올해 92.65%로 증가했다. 1~ 4월 기준 올해 총 물건수가 지난 해 1100건에서 600건으로 줄어든 데 비하면 고가 낙찰이 상대적으로 급증한 것이다. 지지옥션 강은 팀장은 “NPL에 대한 관심은 지금도 크지만 자산관리법인(AMC) 경쟁 심화로 예전과 달리 유통가격이 많이 올라 수익률은 다소 떨어졌다”면서도 “NPL투자기법 사 전에 충분히 공부하고 NPL 재테크에 도전한다면 수익을 내는 데 어렵지 않을 것으로 보인다”고 말했다.

실제 NPL 가격이 최근 10~20% 오른 반면 수익률이 연 10% 안팎에서 5% 이하로 떨어졌다는 게 관련 업계의 설명이다. 부동산 NPL 투자 방법으로 ▶ NPL 물건이 경매에서 낙찰되면 채권액을 배당 받는 방법 ▶ NPL 물건 경매에 본인이 참여해 직접 낙찰 받는 방법 등이 있다. 투자 때 ▶배당 받는 경우 소액임차인의 최우선 변제금보다 순위가 뒤인 점 ▶경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수할 수 없는 점 NPL투자기법 ▶유찰이 거듭돼 경매 일정이 길어질 경우 금전적 손해를 볼 수 있는 점 등을 유의해야 한다.

업계 한 관계자는 “일반인들의 경매 참여가 활성화된 것과 같이 구조적 이해가 빠른 개인들이 NPL 투자에 많이 참여하고 있다”고 말했다. NPL 투자를 위해선 금융전문가의 도움을 받으라고 조언했다. 강 팀장은 “NPL 투자 때 배당액, 낙찰가 예상 등을 위해 금융 종사자의 도움을 받는 게 좋다”며 “우량 채권을 적정가에 매입해 최대 이익을 남기기 위해 투자기법이 요구된다”고 강조했다.

NPL 투자가 가능한 것은 기본적으로 최초의 채권자인 금융권 이 자산건전성을 위해 부실채권을 국제회계규정에 따라 털어내야 하기 때문이다. 최초 채권자인 금융권은 채권금액 전액을 회수할 수 없을 뿐더러 경매 과정을 거치는 장기간 보유할 수 없어 이를 자산유동화회사(SPC)에 할인된 금액으로 매도한다.

SPC는 AMC라고 불리는 자산관리회사에 이 NPL 처분에 관해 자산관리계약을 맺는다. 과거엔 AMC가 매입해 직접 추심하 거나 일반인이 거래할 수 있도록 했으나, 요즘은 승인된 AMC 가 일반인에게 NPL을 직접 제공하고 있어 일반 투자자들이 접근하기 수월해졌다.

그러나 NPL투자가 땅 짚고 헤엄치듯 참여만 하면 수익을 거둘 것이라는 생각은 환상이다. NPL은 아직 일반인들에게 생소한 분야이기 때문에 위험이 뒤따를 수 있다. 국내 시장에 도입된 시기도 짧지만 전문가도 많지 않다. 고수익이 있는 곳에는 반드시 위험도 따르게 마련이다.

NPL 매입 때 경매낙찰 후 해당 부동산 가치보다 높게 채권을 매입한 경우 손실이 발생할 수 있고 채권관계가 복잡하게 얽혀 실제 경매가 진행되기까지 오랜 기간 자금이 묶일 위험도 있다. 전문가들은 NPL 투자에 대한 전문 지식 없이 단독으로 나서는 것은 위험하다고 충고한다. 부동산 태인 정대홍 팀장은 “NPL 경매의 최종 목표는 경매 낙찰인데 그러지 못하면 NPL 매입의 목적이 사라진다”며 “채권을 매입해 부동산 이해관계자에게 되팔 것인지, 경매물건을 낙찰 받을 것인지부터 명확히 하는 것이 우선”이라고 말했다. 그는 “초보자의 경우 반드시 우량 물건 위주로 채권을 매입하라”며 “해당 물건 이해관계자들의 권리가 복잡하게 얽히는 경우가 대부분인 만큼 충분한 사전조사와 NPL을 매입한 AMC의 정보를 활용하고 믿을 만한 컨설팅을 선정해 일을 진행하는 것이 좋다”고 조언했다.

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