안정적인 투자관리

마지막 업데이트: 2022년 6월 11일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
김선우 마스턴투자운용 전략기획실장이 한국공제보험신문과 인터뷰를 하고 있다.

안정적인 투자관리

파운트의 글로벌 자산배분 전략은 지역과 자산의 위험도에 따라 분류된 전 세계 수많은 자산들에 분산 투자하여 안정적인 수익을 추구합니다. 또한 글로벌 경기 분석에 따라 지속적으로 포트폴리오를 재조정하면서, 경제 흐름에 민감하게 대응합니다.

변동폭원금1년(상승)2년(하락)
10%1000만원1100만원990만원
50%1500만원750만원

동일한 수익률로 상승과 하락을 반복하면 평균 수익률을 0%로 생각 하기 쉽습니다. 하지만 10%씩 오르고 내렸을 경우는 1%의 손실을, 50%씩 오르고 내렸을 경우는 무려 25%의 손실을 입게 됩니다.

변동폭원금1년(상승)2년(하락)
10%1000만원1100만원990만원
50%1500만원750만원

투자에서 발생한 수익이 다시 재투자되어 수익이 수익을 내는 것을 복리효과라고 합니다. 투자 기간이 짧다면 복리효과가 크지 않지만, 투자 기간이 길어질수록 그 효과는 눈덩이처럼 커집니다.

연 수익률원금10년30년
5%1000만원1647만원4468만원
7%2010만원8116만원
연 수익률원금10년30년
5%1000만원1647만원4468만원
7%2010만원8116만원

예를 들어, 1000만원을 연 수익률 7%로 투자할 경우, 10년 후 2010만원이 되지만 30년 후에는 원금의 8배가 넘는 8116만원이 됩니다. 이처럼 일정 수익률을 내는 투자를 유지하기만 해도 투자 기간에 따라 큰 수익을 기대할 수 있습니다.

하지만 시장의 변동폭이 커지면 손실에 대한 불안심리 혹은 수익실현에 대한 충동 등으로 투자를 유지하기 어려워집니다. 변동성을 안정적인 투자관리 낮춘 자산배분 전략 포트폴리오는 안정적인 우상향 그래프를 만들어 투자를 지속할 수 있게 하고, 복리효과를 충분히 누릴 수 있도록 도와줍니다.

대표적 위험자산과 안전자산인 주식과 채권은 음(-)의 상관관계를 가지는 경향이 있습니다. 경기의 상승국면에서 주식의 수익성은 올라가고 채권의 수익성은 떨어지는 반면, 하락국면에서는 주식의 수익성은 떨어지지만 채권은 상대적으로 높은 수익률을 보이기도 합니다.

2002년 7월부터 2019년 12월말까지 S&P500 ETF와 장기채 ETF를 살펴보면, 각각의 움직임은 위아래로 크게 요동치지만 둘을 함께 담은 포트폴리오는 비교적 안정적인 상승그래프를 보여줍니다.

위의 포트폴리오를 코로나19로 인한 하락장에 반영해보면, 큰 폭의 주가 하락에도 포트폴리오 성과가 안정적으로 유지되는 것을 확인할 수 있습니다. 이러한 안정적인 포트폴리오의 움직임은 변동성이 높은 장세에서도 불안심리에 의한 매매를 억제하여 장기투자를 지속할 수 있는 여유를 줍니다.

실제 파운트의 안정형 포트폴리오 역시 같은 기간 S&P500이 20% 이상 하락하는 동안 2%의 손실로 방어하며 안정적인 자산배분 효과를 보여주었습니다. 이처럼 자산배분은 시장 상황에 따라 각기 다르게 움직이는 자산들을 하나의 포트폴리오로 구성함으로써, 변동성을 낮추고 장기적으로 안정적인 수익을 만들어냅니다.

경기란 국민경제의 총체적 활동수준으로 통상 GDP로 표현됩니다. 경기는 장기 트렌드를 중심으로 확장과 수축을 반복하는데, 이를 파악하는 것은 성공적인 자산관리의 필수적인 요소입니다. 파운트 알고리즘 엔진은 세계 각국의 경제 데이터 및 다양한 시장지표 등 449개의 지표를 조합하여 52,394개의 시나리오를 분석하고, 이를 바탕으로 글로벌 경기를 예측하는 파운트 마켓스코어를 산출합니다.

OECD경기선행지수는 국가별 주요지표들로부터 산출되는 대표적인 글로벌 경기지표 값으로, 통상 주가를 선행하거나 비슷한 흐름을 보입니다. 위험자산투자는 경기상황에 맞게 투자해야 그 수익을 지킬 수 있는데, 파운트 마켓스코어는 전체적으로 OECD경기선행지수보다 한 발 빠른 모습을 보여주고 있으며, 이를 바탕으로 경제흐름의 변화에 더 빠르게 대응합니다.

파운트의 자산배분 엔진은 전 세계의 금융자산들을 상관관계에 따라 재분류하고, 그 중 모멘텀을 기초로 우량한 자산들을 선별하여 포트폴리오를 구성합니다. 상관관계가 낮은 자산들의 조합은 안정적인 성과를 만들어내며, 여기에 파운트 마켓스코어에 따른 자산간 비중조절로 최적의 수익을 추구합니다.

2010년 2월부터 약 8년간 파운트 알고리즘 엔진을 백테스트한 결과, 모든 투자 유형에서 위험 대비 수익성 측면에서 세계 주가지수를 상회했습니다. 이는 투자자가 감내할 수 있는 위험 수준을 고려하여 투자 유형을 선택하면 지수보다 나은 투자 성과를 얻을 수 있다는 것을 의미합니다.

안정적인 투자관리

투자상품 안내

  • 우리는 고객님께서 다양한 금융상품과 서비스로 고객님의 재무적 목표에 도달할 수 있도록 도와드릴 수 있습니다.
  • 궁금한 사항이 있으세요? 고객님께 맞는 상품을 찾을 수 있도록 도와 드립니다.
  • 투자상담파트 또는 가까운 영업점으로 방문해 주십시요.

한화투자증권의 투자상품과 서비스

투자상품 펀드, 채권, RP, ELS/DLS, 랩(Wrap), 신탁 중에서 고르실 수 있습니다. 포트폴리오 솔루션 한화투자증권에서 조합한 다양한 상품조합을 통해 당신의 재무적 목표를 달성하세요. 잘 분산된 포트폴리오를 쉽고 빠르게 구성할 수 있습니다.
자세히 보기 은퇴준비(연금) 노후를 위한 가장 확실한 선택, 은퇴자산관리를 통해 고객님의 미래를 대비하세요 위험대비(보험) 예기치 못한 불의의 사고의 발생이나,
장수위험 등을 미리 준비하고, 비과세
혜택까지 함께 누리세요. 현금관리 (CMA) 안정적인 수익률, 이체수수료 면제, 365일 편리한 입출금이 가능한 나의 금융생활 매니저 Smart CMA서비스를 소개합니다. 투자상품 펀드, 채권 , RP, ELS/DLS , 랩(Wrap), 신탁 중에서 고르실 수 있습니다.

은퇴준비(연금) 노후를 위한 가장 확실한 선택, 은퇴자산관리를 통해 고객님의 미래를 대비하세요

위험대비(보험) 예기치 못한 불의의 사고의 발생이나, 장수위험 등을 미리 준비하고, 비과세 혜택까지 함께 누리세요. 현금관리 (CMA) 안정적인 수익률, 이체수수료 면제, 365일 편리한 입출금이 가능한 나의 금융생활 매니저 Smart CMA서비스를 소개합니다.

포트폴리오 솔루션 한화투자증권에서 조합한 다양한 상품조합을 통해 당신의 재무적 목표를 달성하세요. 잘 분산된 포트폴리오를 쉽고 빠르게 구성할 수 있습니다.

안정적인 투자관리

[공학저널 김하늬 기자] 최근 거래소 시장은 단순 트레이딩을 넘어 고객의 안정적인 투자·관리를 지원하기 위한 서비스 고도화를 추진하고 있다.

투자는 전략이라는 말이 있다. 하지만 아무리 투자의 귀재라고 하더라도 전략을 잘못 세울 수 있고, 감정적인 투자를 결정할 때가 있다. 그리고 이는 수익률 하락의 직접적인 원인이 되곤 한다.

이 때문에 거래소에서는 감으로 가상자산 매매를 결정하는 투자자들에게 수치와 기존 투자 데이터를 기반으로 매매 결정이 가능하도록 퀀트 트레이딩(Quant Trading) 서비스를 도입하고 있다.

퀀트 트레이딩은 수치 계산을 기반으로 트레이딩에 있어 가장 중요한 전략 수립을 바탕으로 수학·통계지식을 이용해 빅데이터를 분석하고, 시장의 흐름을 파악, 가장 적합한 투자 로직(Logic)을 찾아 모델링을 하는 단계로 이뤄진다.

이때 투자 알고리즘은 투자자 또는 기관이 어떤 성향, 가치 및 전략을 추구하느냐에 따라 달라질 수 있다. 또한 여러가지 전략을 융합하면서 하나의 전략에서 수익률이 떨어지더라도 다른 전략들로 수익을 계속 낼 수 있기 때문에 리스크를 줄일 수 있는 방식이 바로 퀀트 방식이다. 얼마나 효율적으로 포트폴리오를 구성하는지, 실제 시장에서는 또 어떻게 달라지는지 등까지도 분석할 수 있는 것이 퀀트의 영역이 된다.

특히 퀀트 투자는 전통적인 투자 방식이 갖고 있는 문제점을 보완시킨다는 점에서 더욱 각광받고 있다.

앞서 언급했듯 오로지 수치로만 투자전략을 세우기 때문에 감정 요소를 없앤다는 점과 자동화된 투자전략을 통해 투자자가 수시로 매매, 리스크 관리를 해야 할 필요가 없어진다는 점이다.

이러한 퀀트 방식의 오토 트레이딩 서비스를 제공하고 있는 ㈜크롬이노베이션은 대한민국 1세대 가상 자산 트레이딩 시스템 개발 기업이다.

크롬이노베이션 이학준 CSO(안정적인 투자관리 사진)는 “퀀트는 이전부터 있었고, 최근들어 필요성이 점점 증가하고 있는 분야 중 하나다. 특히 휴일 없이 24시간 열리는 가상자산 거래소에서는 인간이 매매 결정을 계속 이어나갈 수 없기 때문에 퀀트 트레이딩이 더욱 필요한 영역이다. 투자 전략의 아이디어는 인간이 내고, 퀀트 백테스트 결과에 따라서 전략을 만드는 방식이기 때문에 크롬이노베이션은 시장의 전략 변동성이나 방향성이 큰 가상자산 시장에 잘 맞는 전략을 찾아 연구 중”이라고 설명했다.

최근 크롬이노베이션은 멀티 트레이딩 플랫폼 ‘아비봇’을 리뉴얼 오픈해 주목을 받기도 했다.

아비봇은 코인 투자를 처음 하는 초보자나 트레이딩 경험이 있는 고수 투자자 모두에게 맞춤형 서비스를 제공하는 자동거래 플랫폼으로, 다양한 가상자산을 다양한 트레이딩 시스템으로 동시에 운영할 수 있는 것이 특징이다.

크롬이노베이션은 오랜 시간 트레이딩을 연구·개발, 서비스를 제공해온 기업인만큼 오래 전부터 빗썸에 오토 트레이딩 서비스를 제공해왔으며, 더 나은 서비스를 위한 전략 고도화를 모색하고 있다.

이 CSO는 “국내 거래소를 넘어 해외 거래소로 사업을 확장할 계획이다. 교차·재정거래봇, 퀀트봇을 포함해 더 다양한 알고리즘봇들을 개발할 예정”이라며 “수익률이 나오는 봇들이 개발되면, 기존 금융시장과의 협업도 진행하려고 한다. 이와 함께 가상자산 분야 투자운용사 등 협업의 범위를 확장할 수 있도록 전략을 수립하고 있으며, 현재 더욱 활발한 사업 활동을 위해 크롬이노베이션은 ISMS 인증도 준비 중”이라고 전했다.

내게 맞는 펀드찾기

당사 판매 공모펀드 중 수익률, 판매량, 시황, 운용전략 등을 감안하여 마케팅담당부서가 수시 선정

대표펀드KIWOOM Asset Management

국내펀드Domestic Asset Fund

해외펀드Global Asset Fund

재간접상품

대체투자Alternative Asset

LEFT

RIGHT

서대문 웨스트 게이트타워

위치 : 서대문구 미근
규모 : 연면적 30,133.23㎡ 지하 7층, 지상19층

화성시 하수처리시설 민간투자시설사업[BTO]

위치 : 경기도 화성시 향남읍
규모 : 사업규모:하수처리장 50,900㎡/일, 관거:43.5km

검단 하수종말처리시설 민간투자사업[BTO]

위치 : 인천광역시 서구 오류동
규모 : 하수처리장 40,000㎡/일, 관거:31.30km

연세대학교 제중학사 · 법현학사 재건축 임대형 민자사업[BTL]

위치 : 서울시 서대문구 연세대학교 부지 내
규모 : 연면적 41,786.05㎡, 590실, 주차225대

평택에코센터 조성사업 민간투자사업[BTOI]

위치 : 경기도 평택시 고덕면
규모 : 부지면적 58,066㎡, 건축면적 5,698.26㎡

육군 파주 병영시설 민간투자시설사업[BTL]

위치 : 경기도 파주시 법원읍
규모 : 교정 및 군사시설 지하 1층, 지상 4층 (총 건축면적, 34,012㎡, 총연면적 82,840㎡)

KOSEF ETFKIWOOM Asset Management

키움 KOSEF 200 상장지수증권투자신탁[주식]

키움 KOSEF 200 상장지수증권투자신탁[주식]

NEW

키움KOSEF미국달러선물인버스특별자산상장지수투자신탁[미국달러-파생형]

키움KOSEF200선물레버리지증권상장지수투자신탁[주식-파생형]

키움KOSEF배당바이백플러스증권상장지수투자신탁[주식]

NEW

키움 KOSEF 미국달러선물 인버스2X 특별자산상장지수투자신탁[미국달러-파생형]

키움 KOSEF 미국달러선물 인버스2X 특별자산상장지수투자신탁[미국달러-파생형]

키움KOSEF10년국고채레버리지증권상장지수투자신탁[채권-파생형]

키움KOSEF국고채상장지수증권투자신탁(채권)

NEW

키움KOSEFNIFTY50인디아증권상장지수투자신탁[주식-파생형](합성)

키움 KOSEF 블루칩 상장지수증권투자신탁[주식]

키움 KOSEF 블루칩 상장지수증권투자신탁[주식]

NEW

키움KOSEF미국달러선물레버리지특별자산상장지수투자신탁[미국달러-파생형]

퇴직연금펀드Pension Asset Fund

이 투자신탁은 투자자의 목표시점(Target Date)을 2045년으로 설정하여, 이를 기준으로 평균적인 생애주기 및 자산별 장기 수익률 예측 등을 고려한 자산배분 모델에 따라 국내/외 전통자산 및 대체자산 관련 집합투자증권(ETFs)에 투자하며 시장상황에 따라 자산별 투자비중을 탄력적으로 조절하는 집합투자기구입니다.

이 투자신탁은 국채, 통안채, 특수채, 회사채 등에 주로 투자하는 채권형 모투자신탁에 투자신탁 자산총액의 90% 이상을 투자하여 채권투자를 통한 자본이득 및 이자소득을 추구합니다. 특히 상대가치분석에 따라 저평가된 채권섹터, 채권만기, 채권종목을 확대하고 고평가된 부분은 축소하며 장기전망에 따른 채권편입비율 및 듀레이션 조절을 통해 안정적인 투자수익을 추구합니다.

이 투자신탁은 국내 채권 등에 주로 투자하는 모투자신탁에 80% 이상을 투자하고, 국내 주식 등에 주로 투자하는 모투자신탁에 10% 이하로 투자합니다. 채권형 자산에 대부분을 투자하여 안정성을 높이고 주식형 자산을 10% 이하로 제한하여 초과수익 및 시장상황에 구애받지 않는 절대수익을 추구합니다.

2022년 키움투자자산운용 온라인 마케팅 안정적인 투자관리 대행사 선정

달러ETF 고공행진 'KOSEF 미국달러선물' 연초 이후 수익률 9.52%

[키움투자자산운용] 마케팅본부 상품관리팀 팀원 모집 (경력)

전자민원 안내 펀드가이드 오시는길

집합투자상품은 예금자 보호법에 따라 예금보험공사가 보호하지 않으며, 운용결과에 따라 이익 또는 원금의 손실이 발생할 수 있고 그 이익 및 손실은 투자자에게 귀속됩니다.
가입 전에 투자대상, 환매방법 및 보수 등에 관하여 (간이)투자설명서를 반드시 읽어보시기 바랍니다. 과거의 운용실적이 미래의 수익을 보호하지는 않습니다.
판매회사는 본 상품 등에 관하여 충분히 설명할 의무가 있으며, 투자자는 반드시 판매회사 영업직원으로부터 상품 등에 대한 충분한 설명을 듣고, 투자 결정을 내래시기 바랍니다.
기타 비용의 발생여부 등에 따라 실제 투자자가 부담하게 되는 보수 및 비용은 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자관리

잠깐! 현재 Internet Explorer 8이하 버전을 이용중이십니다. 최신 브라우저(Browser) 사용을 권장드립니다!

[인터뷰] 마스턴투자운용 김선우 전략기획실장
설립 12년만에 AUM 30조원 달성, 비결은 ‘혁신과 도전의 DNA’
발상의 전환으로 틈새시장 공략, 고쳐서 파는 부동산 운용사 특화
하락장 안정적인 자산운용, 리츠만한 상품 없어…포트폴리오 10~20% 투자해야
투명한 성과보수 체계, 유연한 의사결정, 체계적인 리스크관리 시스템 ‘눈길’

마스턴투자운용 김선우 전략기획실장이 인터뷰를 하고 있다.

김선우 마스턴투자운용 전략기획실장이 한국공제보험신문과 인터뷰를 하고 있다.

“인플레이션과 금리 인상 등으로 주식시장이 약세인 가운데, 안정적인 자산운용이 필요하다면 리츠만한 상품이 없다. 부동산은 대표적인 인플레이션 헤지 상품이기 때문이다. 공제기관들이 자산운용 포트폴리오 10~20%를 리츠에 투자하면 안정적인 수익을 얻을 수 있다.”

“불과 5년 전만 해도 자산운용사가 부동산 개발을 하면 ‘왜 하냐’는 반응이 많았다. 그러나 마스턴이 이 분야를 개척하고 성과를 내다보니 신뢰가 형성됐다. 지금은 부동산 개발 외에 신사업 진출을 선언해도 ‘마스턴이라면 가능하다’며 믿고 맡기는 분이 많다.”

김선우 마스턴투자운용 전략기획실장은 최근 한국공제보험신문 인터뷰에서 이 같이 말했다. 자산운용이 필수적인 공제회 등 기관투자자 입장에서 리츠는 효과적인 투자 분야이며, 틈새시장에서 기회를 보고 두려움 없이 뛰어든 ‘변화와 혁신의 DNA’가 지금의 마스턴투자운용을 만들었다는 설명이다.

마스턴투자운용(이하 마스턴)은 부동산투자업계에서 가장 빠르게 성장하는 기업이다. 2009년 2월 자본금 70.5억원으로 시작해 불과 12년 만에 29조8620억원의 AUM(누적 자산운용 규모)을 달성했다. 최근에는 동대문 안정적인 투자관리 안정적인 투자관리 두산타워를 8000억원에 인수하고, 여의도 NH투자증권 사옥을 2548억원에 매입해 주거시설로 탈바꿈하는 등 획기적인 투자 방식으로 주목받고 있다.

마스턴의 현재를 점검하고 미래 전략을 수립하는 김선우 전략기획실장을 만나 부동산대체투자 시장 동향과 공제기관의 투자 방향, 마스턴의 성장 DNA 등에 대해 이야기를 나눴다.

간단한 자기소개 부탁드려요.

안녕하세요. 마스턴투자운용 김선우 전략기획실장입니다. 본래 연구원으로 일하다 자산운용 분야로 넘어왔고, 부동산 대체투자 분야가 유망하다고 생각하던 차에, 적합한 포지션이 있어서 마스턴에서 근무하고 있습니다.

서울대 산업공학 박사가 자산운용사에서 일하는 게 독특한데, 특별한 계기가 있나요?
김선우 안정적인 투자관리 실장은 서울대 산업공학과에서 학사, 석사, 박사 학위를 따고, 스위스연방공과대 연구원, Corporate Value Associate, 삼성자산운용 등에서 재직했다. (편집자주)

원래는 서울대 학위 받고 연구원으로 일할 계획이었어요. 그러다 연구소와 컨설팅사에서 금융컨설팅을 했고, 돈의 흐름을 보는 자산운용 분야가 유망하다는 생각을 안정적인 투자관리 갖게 됐습니다. 그중에서도 한국의 부동산 대체투자 분야는 아직까지 글로벌 기업에 비해 활성화되지 않아서 성장 잠재력이 클 것으로 확신했어요. 마침 마스턴과 인연이 있어 함께하고 있습니다.

시국이 시국인만큼 코로나19 이야기부터 해볼까요? 코로나가 글로벌 산업 지형을 바꾸고 있습니다. 최근 2년간 자산운용 안정적인 투자관리 시장은 어떤 영향을 받았는지, 달라진 환경에 어떻게 적응했는지 궁금합니다.

대체투자 분야는 전반적으로 코로나19의 타격이 크진 않았어요. 오히려 위기 속 기회가 생겨난 곳들이 많았습니다.

상업용 부동산 시장은 코로나 이후 글로벌 양적완화의 수혜를 받았어요. 유동자금이 풀리고 전체적인 자산가치도 뛰면서 호황이 만들어졌습니다. 그럼에도 버블이 낄 만큼 국내에서 돈이 풀리진 않았어요. 이 때문에 국내 부동산 대체투자는 충분한 돈의 흐름과 적정 자산들이 연결돼 상당한 기회가 생겨났다고 봅니다. 유동성이 늘고 부동산 가치도 상승해 수요 공급이 맞아떨어진 거에요.

아쉬운 점은 코로나19로 인해 분명한 기회가 있었던 해외 대체투자 길이 막혔어요. 한국과 달리 외국에는 분명 버블이 끼어있긴 합니다. 그런데 코로나19 상황과 글로벌 양적완화로 인해 평소라면 일어나기 어려운 메가딜이 생겼어요. 그런 딜에 올라타면 상당한 이득을 볼 수 있는데, 우리나라 대형공제회나 보험사들은 기회를 많이 놓쳤죠.

그래서 저희도 올해부터는 외국에서 그 기회를 잡으려고 해요. 코로나 3년차에 접어들면서 이동제한이나 비즈니스 규제가 좀 풀렸으니까, 미국 등 해외 시장에서 버블이 낀 부분만 잘 걷어내면 좋은 매물을 찾을 수 있다고 봅니다. 결국 옥석가리기가 관건인데, 그건 자산운용사의 역량에 달린 거죠.

그래서 최근 미국에 진출하셨군요? 마스턴 아메리카에 이어 추가 현지법인도 설립 계획이라고 하던데….

저희가 해외부동산 투자를 하는 과정에서 현장에 대한 갈증이 항상 있었어요. 결국 딜이라는 게 현지에서 오는 거잖아요. 국내에 있으면서 좋은 매물을 찾는 건 아무래도 한계가 있기 때문에 지난해 3월 미국 법인을 설립했습니다.

해외 법인이 생기면 자산 실사가 편해지는 것은 물론, 현지 네트워크를 쌓을 수 있어 글로벌 자산운용사로 도약하는데 도움될 것으로 기대됩니다. 마스턴의 투자 포트폴리오 다변화에도 좋고요. 앞으로 현장 목소리를 듣고 투자자에게 더 많은 기회를 찾아드릴 계획이에요. 같은 맥락에서 올해 안에 미국 외에 추가 현지법인 설립도 검토 중이고요.

공제회나 기관투자자 입장에서도 해외로 눈을 돌리는 게 좋겠네요.

네. 국내 부동산 대체투자는 최근 손바뀜이 많아서 당분간 거래가 많지 않으니, 해외 시장에서 투자기회를 찾는 게 좋죠.

마스턴에서 최근 관심 갖는 투자분야는 무엇인가요?

우선, 방금 말씀드린 것처럼 국내보다는 해외에 좀 더 포커스를 맞춰야 하는 시기인 것 같고요, 두 번째 포인트는 ‘가치성장주에 주목하라’고 말씀드리고 싶습니다. 이건 저희 투자철학하고도 연결되는데, 저희는 애초에 남들이 다 진출한 시장에 들어가서 더 열심히 하거나, 가격을 깎아서 성장하는 전략은 아니었어요.

예컨대 저희 사업모델 중 하나가 땅 사서 건물 짓고 부동산가치를 높인 뒤 되파는 건데, 2016년도만 해도 자산운용사가 부동산을 직접 개발하는 걸 다들 이상하게 생각했거든요. 그런데 저희가 성공하다보니 지금은 비슷한 방식이 보편화됐어요. 이처럼 리스크 테이킹하는 것들, 신성장분야에 좀 더 관심을 가지려고 해요.

이밖에 물류센터, 데이터센터, 미국의 멀티패밀리처럼 부동산 대체투자업계에서 뜨는 분야에도 관심이 있습니다. 사실 이 분야가 핫하다는 말이 1~2년 전부터 나오면서 ‘이미 포화상태 아닌가’라고 생각하시는데, 실제로 딜이 성사된 곳은 생각보다 많지 않아요.

예를 들어 데이터센터의 경우 구글처럼 건물이 반드시 필요한 수요자와 투자 인프라, 경제성, 안정성이 확보돼야 하고, ESG 규정도 지켜야 하니까 이 모든 조건을 충족시키기가 쉽지 않죠. 그런 노하우를 가진 자산운용사도 별로 없고요. 투자자께서는 이런 점에 유념하면 좋을 것 같습니다.

그런 노하우를 가진 몇 안되는 투자운용사 중 하나가 마스턴이고요? (웃음)

저희도 아직 배우는 중이죠. 투자자에게 좋은 수익을 드리기 위해 부단히 노력하고 있습니다. 저희가 지금 이 시점에 안정적인 투자관리 완벽한 역량이 있다기 보다는, 물류센터, 오피스빌딩 등 부동산 개발 단계부터 차별화된 방식으로 투자를 성공한 경험이 있다는 걸 말씀드리고 싶네요.

해외 현지에 있는 팀이나, 훌륭한 파트너들과 함께 부동산 대체투자에서 신사업 분야들, 그걸 발굴하기 위해서 리서치팀을 만들어서 꾸준히 마켓 인사이트를 쌓고, 좋은 매물을 찾고 딜을 성사시키고, 리스크관리를 위한 여러 조직들도 잘 세팅되어 있고요. 저희도 실력을 키워서 최선의 결과물로 보여줘야죠.

마스턴투자운용 조직도. 투자 가치를 높이고, 리스크를 줄이기 위해 다양한 부서들이 협업하고 있다.

‘성공경험’이란 게 무시 못하는 것 같아요. 안그래도 인터뷰 전부터 마스턴의 성공경험, 성공 비결이 궁금하긴 했습니다. 마스턴은 최근 대체투자 업계에서 가장 빠르게 성장하는 회사로 손꼽히는데 남다른 비결이 있나요?
자본금 70.5억원의 마스턴에셋매니지먼트를 인수한 마스턴투자운용은 창립 12년 만에 글로벌자산운용사로 성장했다. 누적 운용자산 약 30조원, 현재 운용자산 건수는 168개에 달한다.

저희 태생은 원래 리츠였습니다. 2016년까지 리츠회사였다가 그 이후 사모펀드 자격을 획득해 부동산투자를 겸업하게 됐어요. 그래서인지 리츠에서 쌓은 개발 노하우가 상당합니다. 투자 받아서 부동산 매입 후 개발, 성공적으로 엑시트를 반복하니 시장에서 신뢰도가 안정적인 투자관리 생겼어요.

예를 들어, 다른 운용사가 “국내 1호 바이오산업단지를 하고 싶습니다”라고 하면 의구심이 들지만, 저희가 같은 말을 했을 때 “마스턴은 할 수 있지 않을까?”라는 믿음을 보입니다. 이건 단순히 부동산 개발을 잘한다는 게 아니라, 새로운 분야로 치고 나가는 데 있어서 상당한 장점이라고 생각해요. 그런 신뢰 브랜드를 구축한 게 차별화전략 중 하나입니다.

다음은 내부 조직문화에서 찾을 수 있어요. 이는 변화를 두려워하지 않는 임직원, 투명한 성과보수 체계, 경청의 CEO 3가지로 정리할 수 있습니다.

우선 저희 성공모델이나 그간 경험해온 게 다른 투자운용사와 차별화된 방식이다보니, 직원들이 변화나 혁신에 대한 거부감이 낮아요. 실험적인 도전이라도 과감히 시도하고 최선의 방법을 찾는데 익숙합니다. 그러다 실패하더라도 경험은 남잖아요. 다른 금융사들은 보수적인 곳이 많은데, ‘일단 해보자’라는 도전정신이 살아있는 건 상당한 강점입니다.

두 안정적인 투자관리 번째는 성과 보상 시스템이 투명해요. 연봉과 성과급, 인사고과 등을 시스템으로 투명하게 관리하고 있습니다. 요즘 MZ세대일수록 공정과 형평성을 중시하잖아요. 내가 동료보다 일을 더 많이 했는데 연봉이 적거나, 업무 평가가 적절하지 않으면 불만이 쌓입니다. 그렇지 않도록 체계적으로 관리하고 소통하고 있어요. 투명성이 저희 또다른 성장동력입니다.

세 번째는 경청의 CEO를 이야기하고 싶습니다. 저희 김대형 대표님은 경영 의사결정에 있어서 임직원들과 적극적으로 소통하고, 방침을 바꾸는 데 주저함이 없으세요. 본인이 낸 아이디어라도 누군가 합리적인 대안을 제시하면 그걸 즉각적으로 바꿉니다.

사실 CEO들은 다른 안정적인 투자관리 직원보다 경험도 많고, 어떤 사안을 결정하기까지 고민이 많잖아요. 그래서 누군가 반대의견을 내놓으면 팅겨내는 경우들도 있어요. 그런데 저희 대표님은 ‘당신의 생각보다 낫다’고 판단하면 즉각적으로 수용하세요. 내부 피드백을 수용하고 더 나은 방향으로 전환하는 사고가 유연하다는 게 마스턴의 성장 비결 중 하나에요.
김대형 총괄대표이사는 서울대 건축학과 및 동대학원 건축학 석사, 코람코자산신탁 리츠부문 부사장, 한국리츠협회 제5대 회장 등을 역임한 리츠 전문가다.

레드오션에서 경쟁하지 않고 틈새시장을 찾아낸 도전정신, 실패를 용인하는 조직문화, 투명한 성과보수 시스템, CEO의 유연한 사고가 맞물려 빠른 성장이 가능했다는 말씀이시군요. 인상깊게 잘 들었습니다. 듣다 보니 마스턴이 어떻게 돈을 버는지도 궁금합니다.

자산을 매입할 때 받는 매입보수, 부동산을 운용하면서 나오는 운용보수, 그 외에 매각보수가 있습니다.

매입보수는 우리가 건물이나 땅을 살 때 투자자에게 받는 돈입니다. 주식이나 채권은 내가 원하면 언제든 자유롭게 살 수 있지만, 부동산은 적절한 매물을 찾고, 매입하고, 그 과정에서 인허가문제를 해결하는 등등의 이슈가 있거든요. 이 때문에 매입에 대해서 기본적인 보수가 있습니다. 매입가의 일정 비율로 받는데 많진 않고요. 이후 부동산을 쭉 운용하면서 나오는 운용보수가 있어요. 이것도 건물가격의 일정 비율로 받습니다. 마지막으로 부동산 매각할 때 일정금액, 비율로 나오는 매각 보수가 있습니다.

이렇게 3가지가 기본적인 것이고 가장 중요한 게 매각 성과보수입니다. 부동산을 사서 몇 년간 잘 운용한 뒤 되팔았을 때, 비싸게 판 일정 비율을 저희에게 성과보수로 주세요. 그동안 건물을 잘 관리해왔고, 건물이 돈을 잘 벌게 만들어서 이득을 봤으니 수고했다고 주시는 돈입니다.

사실 자산가치를 극대화하려면 그냥은 안되거든요. 물리적인 설비 관리는 물론, 안전한 우량임차인을 모셔오고, 공실률 없게 잘 관리하는 게 필요합니다. 관련 부서에서 몇년간 공들인 것에 대한 보수라고 보시면 됩니다.

마스턴투자운용 투자 프로세스.

마스턴투자운용 투자 프로세스.

부동산을 매입해서 가치를 올린 뒤 되파는 것이 기본 프로세스군요. 투자자들이 이용할 수 있는 부동산 대체투자는 어떤 것들이 있나요?

투자 형태는 크게 3가지로 코어(core), 밸류에드(value add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic)이 있습니다. 코어 투자는 말 그대로 코어가 되는 오피스에 투자하는 것입니다. 공실률이 작고 임대료가 잘 나오는 도심 오피스에 투자하는 거에요. 리스크가 낮고 안정적인 임대료를 얻을 수 있는 게 장점입니다.

밸류에드는 건물을 사서 리모델링 후 가치를 높여 되파는 방식입니다. 예컨대 여의도 노후 빌딩은 법적 상한 용적률(800%)보다 용적률이 낮은 경우가 많은데, 리모델링을 겸한 추가 증축이나 용도변경을 통해 건물 가치를 높일 수 있습니다. 코어 투자에 비해 공격적이고 수익성이 좋지만, 리모델링 기간 동안 수익이 발생하지 않습니다.

마지막으로 오퍼튜니스틱은 실물자산이 없는 상태, 혹은 기존 자산의 철거 후 토지 위에 새 건물을 짓는 방식으로 부동산 개발을 하는 겁니다. 리스크가 크지만 그만큼 개발이익이 상당한 투자방법입니다.

부동산 대체투자 기준은 결국 투자자가 얼마나 리스크를 감수하느냐에 따라 달라집니다. 대체로 리스크가 클수록 수익이 크죠. 그런 리스크를 줄이기 위해 철저한 시장조사, 리스크 매니지먼트 등을 정교하게 진행하고요. 투자자가 원하는 방식에 따라 맞춰드리고 있습니다.

각각의 투자형태에 따라 마스턴에서 진행한 프로젝트가 있다면 소개해주세요.

코어는 저희가 2020년 9월, 8000억원에 인수한 동대문 두산타워가 대표적인 사례입니다. 동대문에 그만한 랜드마크 빌딩이 없어서 저희가 밸류업(value up)과정을 거치면 굉장히 차별화된 공간으로 변신할 것으로 기대됩니다.

밸류에드는 2019년 11월 1911억원에 인수한 판교 호텔용 부동산을 소개할 수 있겠네요. 판교에 카카오·네이버·엔씨소프트 등 IT 회사를 찾는 비즈니스 방문객 수요가 꾸준하다는 점에서 투자했습니다. 호텔은 신세계가 15년간 책임 운영할 계획입니다. 밸류에드는 기존 건물을 리모델링하기에 겉으로 변화가 잘 드러나지 않지만, 단기간에 수익이 개선되는 실속있는 투자 방식입니다.

오퍼튜니스틱은 2019년 10월 2548억원에 매입한 여의도 NH투자증권 사옥이 대표적이에요. 현재 19층인 빌딩 건물을 허물고 지하 5층~지상 49층짜리 초고층 건물을 선보일 계획인데, 남들이 다들 생각하는 오피스 빌딩이 아니라 생활형 숙박시설로 탈바꿈하거든요.

사실 여의도에는 여전히 오피스건물이 부족하긴 합니다. 그러나 국회나 금융사 등 여의도에서 일하는 분들이 생활할만한 주거공간은 더 부족해요. 다른 자산운용사들이 노후 빌딩을 사서 오피스로 리모델링하는 게 일반적인데, 저희는 숨은 니즈에 주목해 주거공간으로 만들기로 했어요. 오피스빌딩 숲에 유일한 주상복합 공간이 생기는 셈입니다. 시장의 니즈를 파고들어 남다른 기회를 창출했고, 오피스 건물을 주거공간으로 용도변경까지 이뤄냈다는 점에서 여러모로 마스턴의 DNA가 드러난 의미있는 프로젝트입니다.

마스턴의 대표 프로젝트로 손꼽히는 ‘동대문 두산타워(왼쪽)’와 ‘여의도 생할형 숙박시설 개발사업-투시도’. 벨류업 과정을 거쳐 차별화된 공간으로 변신할 예정이다. 사진 = 마스턴투자운용 홍보팀

마스턴의 대표 프로젝트로 손꼽히는 ‘동대문 두산타워(왼쪽)’와 ‘여의도 생할형 숙박시설 개발사업-투시도’. 밸류업 과정을 거쳐 차별화된 공간으로 변신할 예정이다. 사진 = 마스턴투자운용 홍보팀

저희 독자가 공제‧보험업계 종사자이다 보니, 자산운용에 대한 관심이 많습니다. 자산운용 과정에서 주의점, 투자 체크포인트가 있다면 짚어주세요.

10년 전만 해도 부동산 투자는 개별 매칭 방식이었어요. 수익성 좋은 매물이 나오면, 자산운용사에서 “이 건물 사세요. 이 정도 돈이 드는데 관심 있으세요?”라고 제안하고, 투자자가 직접 건물을 방문한 뒤 투자 결정을 했어요.

그러나 이런 방식은 적시성도 떨어지고, 리스크 관리도 어려워요. 예컨대 강남, 여의도, 광화문에 각각 300억원의 오피스빌딩을 매입했는데, 어느날 정부가 코로나19로 이제부터 재택근무 30% 시행이라고 선언하면 수익률이 급감하잖아요.

그래서 요즘은 블라인드 펀드 형태로 많이 투자하세요. 투자처를 정해 놓지 않고 자금을 모아 저희에게 맡겨주시면, 이를 약정 형태에 따라 다양한 부동산에 분산투자하는 방식입니다. 부동산시장을 종합적으로 보고 시스템에 따라 최적화된 투자를 하기 때문에 실패 확률이 낮아요.

저희 F&F부문(Funding & Finance)에서 수익자의 니즈를 체계적으로 파악해, 원하는 방식으로 투자를 진행해 드립니다. 투자자산, 안정적인 투자관리 투자성향, 투자포트폴리오, 법적 책임 여부까지 포함해 기관투자자별 맞춤 서비스를 제공하고 있어요.

공제기관 중에는 자산운용 규모가 100억~1000억원 사이 중소형 기관들도 있습니다. 이들은 자산운용 전담 인력도 없고 투자 접근 방식도 잘 몰라서 예금이나 채권 위주로 자산을 굴리는데 이분들도 부동산 대체투자를 할 수 있나요?

작은 조합들은 자산운용에 어려움이 많으세요. 담당 인력, 리소스가 넉넉치 않아서 예금, 채권, ETF 정도로 비용절감을 하십니다. 그런데 리츠는 세금 혜택 면에서 유리한 부분이 있거든요. 그리고 부동산은 채권보다 더 인플레이션 헤지가 있으니까 적정한 리츠 상품에 분산투자를 권해드립니다.

만일, 공제회 자산이 1000억원이라면 이 중 200~300억 정도를 대체투자에 할당하고, 그 중 100억~200억 가량은 리츠에 투자하시면 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있어요. 게다가 리츠는 실물이 묶이지 않는 장점이 있어요. 자금이 필요하시면 그냥 인출하면 되니까. 부동산 직접투자가 부담스럽다면 리츠 쪽으로 투자하라, 그러면 실물보다 훨씬 간편하고 유동화도 쉽다고 조언해드리고 싶네요.

직함이 전략기획실장이시니 관련 이야기도 조금 해볼까요? 전략기획실 산하에 미래전략팀과 경영기획팀이 있다고 들었습니다. 평소 어떤 일을 하나요?

굉장히 심플합니다. 회의, 성과집계, 반기-연단위 목표치 달성 여부 체크, 사내 이슈 정리 등 경영 전반을 다뤄요. 제가 경영기획팀 직원들에게 늘 하는 이야기가 “네가 회사의 오늘을 책임지고 있다!”는 거에요.

미래전략팀은 미래 신규사업 분야들, 마스턴 투자운용 자체에서 신규 먹거리를 찾는 부분, 마스턴 투자운용을 포함한 여러 계열사들이 앞으로 확장해나가는데 있어서 내일을 준비하는 일들을 합니다.

전략기획실장으로서 어려움은 없나요? 그룹 내 자회사들을 총괄, 관리하고 운영지침을 내리기 위해서는 남다른 안목과 소통능력이 필요할 것 같습니다.

저는 총괄이라기 보단 서번트에 가깝습니다. 자산운용업은 기본적으로 우수한 개인들이 모여서 힘을 내는 조직이에요. 그러다보니 개개인의 주관이 뚜렷하세요. 제조업은 ‘이 방향으로 가자’고 선언하면 구성원들이 쭉 따라가는데, 저희는 하나의 방향으로 가기 위해서 통보는 절대 안됩니다.

사내 변화가 있을 때 이득보는 곳과 손해보는 곳이 있잖아요. 이해관계자들을 만나 이런 부분은 금액적으로 손해지만, 다른 부분에서 이득이라 큰 틀에선 더 나은 변화다, 옳은 방향이다 라는 걸 설명하고 설득하는 작업이 필요합니다. 그래도 직원들이 열정적이고 조직도 하루가 다르게 커나가고 있어 보람을 느낍니다.

긴 시간 인터뷰에 응해주셔서 감사합니다. 마스턴의 변화와 혁신의 DNA, 자산운용 시장 동향, 기관투자자들의 부동산 대체투자 주의점 등을 알 수 있어 유익했어요. 마지막으로 마스턴의 비전 및 청사진이 있다면 들려주세요.

마스턴은 빠르게 성장하는 회사입니다. 그만큼 매년 굵직한 변화들이 있는데, 올해 계획한 것들이 연착륙하길 바랍니다.

우선 올해 캐피탈사를 세웁니다. 이를 통해 종합금융그룹으로 가기 위한 첫 단추를 꿸 계획입니다. 캐피탈 설립은 자산운용 베이스로 커나가던 회사가 사업 영역을 본격적인 금융업으로 확장한다는 데 의미가 있습니다. 캐피탈을 성공적으로 설립하고 시장에 안착하는 것, 마스턴의 올해 목표 중 하나입니다.

그 다음으로, 자산운용 성과를 높이기 위해 사업 확장을 계획하고 있습니다. 자산운용 과정에서 부동산 개발도 많이 하다보니, 다양한 외부 업체와 함께 하는데 그 과정에서 어려운 부분들이 있어요. 그들도 수익을 내야 하고, 저희도 수익이 필요하고, 투자자에게는 적정한 투자수익을 드려야 하니 고민이 있는 거죠.

그래서 저희 서비스 차별화를 위해 밸류체인 상에서 필요한 요소들을 내재화하거나, 관련 조직의 신설을 검토 중입니다. 이런 구조가 세팅되면 다소 수익이 나지 않더라도 전략적으로 프로젝트를 시도해보거나, 비용절감이 가능해질 것으로 보입니다.

항상 고민은 비슷한 거 같아요. 사업 구조를 보다 정교화하고 통합시켜서 어떻게 시너지를 내느냐, 이를 통해 투자자와 마스턴 모두에게 이익을 주는 구조를 어떻게 만드느냐 여부입니다. 그러면서 정교한 조사‧분석 시스템을 통해 하이리스크-하이리턴 모델을 로우리스크-하이리턴으로 바꿔나가는 게 저희 역할이겠죠. 앞으로도 기회가 있는 곳에 과감히 뛰어들어 성과를 내는 ‘마스턴의 DNA’를 더욱 발전시켜 나가겠습니다. [한국공제보험신문=박형재 기자]


0 개 댓글

답장을 남겨주세요