교환 수수료

마지막 업데이트: 2022년 3월 6일 | 0개 댓글
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공인중개사의 중개수수료 관련 형사사례

‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’ 제33조 제3호에 의하면 중개업자는 법령에서 정한 한도액을 초과하여 수수료를 받을 수 없고, 이를 위반할 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다.

그런데 수수료를 위 규정에 초과하여 수령했다고 인정하기 위해서는 그 전제로 수수료가 법에서 정한 중개행위의 대가인 경우라야 합니다. 따라서 중개업자가 중개행위를 한 경우라도 그 행위가 위 법에서 정한 중개행위에 해당되지 않는다면 수수료제한 규정은 적용되지 않습니다.

이 사건은 권리금수수에 관한 중개행위가 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’에서 말하는 중개행위에 해당하는지 문제되었습니다.

이 사건의 사실관계를 간략히 보면,

피고인은 공소외1 소유의 토지와 공소외2의 멀티아카페의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 1,700만 원을 수령하였습니다. 이에 검사는 피고인이 법령이 정한 수수료를 초과하여 수령하였다며 기소하였습니다. 그러자 피고인은 위 사례금 1,700만원 중에는 권리금 및 시설비의 교환 수수료가 포함되어 있는데, 권리금 및 시설비 교환은 법에서 정한 중개행위에 해당하지 않으므로 이에 대한 수수료는 초과수령여부를 판단함에 있어 제외되어야 한다고 주장하였습니다.

무형의 재산적 가치는 법 제3조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 않는다고 판단하여, 원고에게 유죄를 인정한 원심판결을 파기하였습니다.

이 사건은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률’ 제2조, 제3조의 중개행위의 대상이 무엇인지 분명히 하고, 권리금 수수를 중개하는 행위를 여기에서 제외한 점에 의의가 있습니다. 자세한 내용은 재판요지 및 밑줄 친 부분을 중심으로 읽어보시기 바랍니다.

대법원 2006.9.22. 선고 2005도6054 판결 【부동산중개업법위반】

[1] 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제3조, 같은 법 시행령 제2조의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다.

[2] 공인중개사가 토지와 건물의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것)의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없어 같은 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 한 사례.

1. 피고인 1의 상고이유를 본다.

구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 로 전문 개정되기 전의 것, 이하 “구법”이라고 한다) 제2조 제1호는 ‘중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 교환 수수료 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.’라고 규정하고 있고, 구법 제3조는 “중개대상물”을 “1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건”이라고 규정하고, 구법 시행령 제2조는 “ 구법 제3조 제3호의 규정에 의한 중개대상물은 다음 각 호와 같다. 1. 입목에 관한 법률에 의한 입목, 2. 광업재단저당법에 의한 광업재단, 3. 공장저당법에 의한 공장재단”이라고 규정하고 있다.

위와 같은 법령의 규정을 종합하여 보면, 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 구법 제3조, 구법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 교환 수수료 아니한다 할 것이고, 따라서 구법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다고 할 것이다.

그런데 원심판결 및 원심이 유지한 제1심판결에 의하면, 피고인 1은 공소외 1 소유의 토지와 공소외 2의 멀티아카페의 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약을 중개하고 그 사례 명목으로 1,700만 원을 수령하였다는 것이므로 그 사례금 속에는 위 멀티아카페의 임차권 뿐 아니라 권리금 및 시설비의 교환 수수료 교환 수수료가 포함되어 있음이 분명한바, 그와 같이 포괄적으로 지급받은 금원 중 어느 금액까지가 구법의 규율대상인 중개수수료에 해당하는지를 특정할 수 없으므로, 피고인이 구법에서 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없고, 검사가 제출한 증거를 모두 살펴보아도 이를 인정할 만한 증거를 발견할 수 없다.

그럼에도 불구하고, 피고인에 대한 공소사실을 유죄로 인정한 제1심판결을 그대로 유지한 원심판결에는 심리를 다하지 아니하여 사실을 오인하였거나 구법에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 고 할 것이다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

2. 피고인 2, 3의 상고이유를 본다.

피고인들에 대하여 벌금형이 선고된 이 사건에서 원심에서의 형의 양정이 과중하다는 사유는 적법한 상고이유가 될 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.

그러므로 원심판결 중 피고인 1에 대한 부분은 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 피고인 3, 2의 상고는 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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EIRF: 전자 교환 보상 수수료

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EIRF = 전자 교환 보상 수수료

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EIRF: 전자 교환 보상 수수료

영어에서 EIRF 의 의미

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영어에서 정의: Electronic Interchange Reimbursement Fee

EIRF 의 다른 의미

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은행 수수료 인상 러시 .. 송금료 등 30~40% 올려

은행 수수료가 잇따라 오르고 있다. 이달초 한빛은행이 동전교환 수수료를 도입하는 등 10개 항목의 수수료를 인상하거나 신설한데 이어 국민.주택은행은 22일부터 25개 항목에 걸쳐 수수료를 올린다. 고객들로서는 인터넷뱅킹이나 자동화기기 이용, 주거래고객제 활용 등 수수료 절약방안을 강구할 필요가 있다. 국민.주택은행은 22일부터 창구에서 동일지역내 같은 은행으로 송금할 때 매기는 수수료를 4백~1천2백원에서 5백~2천5백원으로 조정한다. 창구에서 동일지역의 다른 은행계좌로 송금할 경우 수수료 상한액을 2천6백원에서 3천5백원으로 높였다. 통장을 잃어버리고 다시 발급받으려면 종전의 2배인 2천원의 수수료를 내야 한다. 자기앞수표 발행수수료도 2백원에서 3백원으로 오른다. 국민.주택은행은 가계당좌 신용평가수수료(건당 3만원) 등 8개 항목의 수수료를 신설한다. 한빛은행은 이달 4일부터 거래계좌가 없는 고객이 5천원 이상을 동전으로 바꿀 경우 교환금액의 2%를 수수료로 물리고 있다. 창구 송금수수료도 인상했다. 1천만원을 이 은행 창구에서 타 영업지역의 다른 은행으로 보낼 때 받는 수수료를 지난달 6천5백원에서 이달부터는 7천원을 받고 있다. 자기앞수표 발행수수료는 1백~4백원으로 2배 올렸다. 개인신용조사 수수료를 신설해 건당 3천원을 부과한다. 외환은행은 이달초 외국에서 국내로 송금할 때 국내 인수자가 부담하는 수수료를 7천~9천원에서 1만원으로 조정했다. 한편 창구거래와 달리 자동화기기 거래에 대해서는 각 은행이 수수료를 낮추거나 면제 혜택폭을 넓히고 있다. 국민.주택은행의 경우 자행 CD기를 이용해 다른 지역의 같은 은행으로 계좌이체할 때 4백~3천원의 수수료를 물리던 것을 22일부터는 면제해 준다. 다른 은행의 CD기를 통해 타 지역의 국민.주택은행으로 계좌를 이체할 경우 이날부터 수수료 상한선을 5천5백원에서 3천원으로 낮춰준다. 한빛은행도 이달부터 CD/ATM기로 다른 지역의 한빛은행 계좌로 이체할 경우 수수료를 4백~3천원에서 4백~1천5백원으로 낮춰 적용하고 있다. 은행들은 또 우수고객에 대한 우대 혜택도 늘리고 있다. 한빛은행은 인터넷뱅킹을 통한 계좌이체 수수료의 경우 VIP 고객은 면제해 주고 베스트고객은 40% 할인해 주고 있다. 대부분 은행이 우수고객은 수수료 부담을 줄여주고 있어 주거래 은행을 만들어 두는 것이 현명하다. 박해영 기자 [email protected]

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